Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Ostatnim i najważniejszym etapem jest podpisanie aktu notarialnego, który potwierdza przeniesienie własności nieruchomości na kupującego. Co dokładnie powinien zawierać akt notarialny, jakie dokumenty są wymagane i jakie koszty wiążą się z jego podpisaniem?
Czym jest akt notarialny i dlaczego jest ważny?
Akt notarialny to oficjalny dokument sporządzany przez notariusza, który potwierdza dokonanie zakupu nieruchomości. Jego zadaniem jest zapewnienie bezpieczeństwa prawnego obu stronom transakcji, zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu. Bez podpisania aktu notarialnego przeniesienie własności mieszkania nie jest możliwe, ponieważ tylko ten dokument stanowi podstawę do wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.
Treść aktu notarialnego musi być zgodna z obowiązującymi przepisami prawa i powinna precyzyjnie określać warunki transakcji. Znajdują się w nim informacje o stronach umowy, szczegółowy opis nieruchomości oraz wysokość ceny i sposób jej uregulowania. Notariusz ma obowiązek zweryfikować dokumenty i dopilnować, by akt spełniał wszystkie wymogi formalne.
Jakie dokumenty należy przygotować przed wizytą u notariusza?
- Dowód osobisty lub paszport – niezbędny do potwierdzenia tożsamości stron umowy.
- Odpis z księgi wieczystej – dokument potwierdzający stan prawny mieszkania, zawierający informacje o właścicielu oraz ewentualnych obciążeniach, takich jak hipoteka.
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach – wystawiane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię, potwierdzające, że sprzedający nie ma długów z tytułu czynszu.
- Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości – wymagane, jeśli nieruchomość podlega opodatkowaniu.
- Umowa deweloperska lub inny dokument potwierdzający nabycie mieszkania – w przypadku zakupu na rynku pierwotnym notariusz może poprosić o wcześniejsze dokumenty związane z nabyciem nieruchomości.
- Numer rachunku bankowego kupującego i sprzedającego – konieczny do uregulowania płatności za mieszkanie.
Jeśli zakup mieszkania finansowany jest kredytem hipotecznym, bank dostarcza dokumenty potwierdzające warunki finansowania oraz zgodę na ustanowienie hipoteki.
Treść aktu notarialnego przy zakupie mieszkania
W pierwszej kolejności w akcie notarialnym wskazuje się strony umowy – kupującego i sprzedającego, a wraz z ich danymi osobowymi, takimi jak imię, nazwisko, numer PESEL i adres zamieszkania. W przypadku, gdy jedna ze stron działa przez pełnomocnika, konieczne jest również przedstawienie stosownego upoważnienia.
Akt notarialny precyzyjnie określa przedmiot umowy, czyli sprzedawaną nieruchomość. Opis musi zawierać dokładny adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń, a także numer księgi wieczystej. W treści dokumentu uwzględnione są również informacje o cenie sprzedaży i sposobie jej zapłaty. Notariusz zapisuje również termin przekazania nieruchomości oraz ewentualne dodatkowe ustalenia, jak np. zobowiązanie sprzedającego do opróżnienia lokalu do określonej daty.
Koszty i opłaty związane z podpisaniem aktu notarialnego
Podpisanie aktu notarialnego wiąże się z koniecznością poniesienia różnych opłat, które należy uwzględnić w budżecie zakupu mieszkania. Pierwszym kosztem jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie dokumentu. Jej wysokość jest regulowana przepisami prawa, ale zależy także od wartości nieruchomości.
Poza taksą notarialną kupujący musi uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości mieszkania. Dotyczy to jednak tylko nieruchomości kupowanych na rynku wtórnym. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera podatek ten nie jest wymagany, ponieważ cena nieruchomości zazwyczaj zawiera podatek VAT. Dodatkowymi kosztami są opłaty sądowe związane ze wpisem nowego właściciela do księgi wieczystej oraz ustanowieniem hipoteki, jeśli mieszkanie jest kupowane na kredyt.
